房地产是近些年来经济领域内的热点，律师在这个领域内的作用是依照委托合同，在法律和授权的范围内，保障委托人的合法权益不受侵犯，这方面的律师实务可以分为房地产诉讼案件的实务和非诉讼实务
  一、房地产诉讼案ttt=律师实务
(一)当前我国房地产纠纷案件的表现形式
    1．房屋拆迁纠纷案件
    (1)拆迁补偿或安置协议签订后，一方不按协议履行义务或对协议反悔，另一方起诉到人民法院要求对方履行义务。    ．
    (2)承租人起诉要求出租人(被拆迁人)赔偿因房屋拆迁造成的停业和装修损失。实践中出租人的营业房被拆迁，造成承租人对房屋的装修被拆除，经营受到影响，但是拆迁人一般都不会对承粮人的损失进行补偿，为此发生纠纷起诉到法院。

   (3)根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第l6条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁入与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之Ft起3个月内向人民法院起诉。因此，在拆迁纠纷中有些当事人双方达不成协议，经行政部门裁决后，当事人不服裁决，又引起了行政诉讼。    ‘
 

   2．房地产交易纠纷案件
    (1)商品房预售纠纷。商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时将筹集资金投入到房地产开发中去，加速了商品房的流转，促进了房地产市场的发展。因此，近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。但是，当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后，在房屋正式交付使用时，却发现标的与原来的广告宣传不同；或是开发商在预售之后，不能办理产权证；或者是开发商不能按期交房，或有其他违约行为而发生纠纷。

    (2)单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷。根据国务院的房改政策，单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工所有，不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件，不允许随意转让。而有些职工想购买新商品房时，会将房改房出售，但县一级的房改房出售又未制定相关政策，于是有些职工为了逃避缴纳税金，面私下出售房屋，根本无法办理过户手续，由于违反了限制性规定，造成了大量买卖行为无效而
发生纠纷。
    (3)私有房屋和二手房买卖纠纷。房屋系不动产，依据法律规定在转让时必须办理变更登记，而且要缴纳税款。社会上大量存在因不愿缴纳税款，在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为，随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时，有些人对原卖价反悔，以合同未变更登记为由，起诉要求解除合同。
 

   (4)商品房出售纠纷。商品房的出售过程中，主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款，出让人要求履行付款义务，甚至是主张解除合同的。    。

    (5)房地产权属纠纷、房屋赠与、互易和继承纠纷。随着房屋的升值和房屋的拆迁，上述案件逐年增加。这类案件时间跨度大，多发生在家庭内部人员或亲朋之间，双方往往互不让步，案件举证难，判决后上诉多。
  

  3．物业管理纠纷    。
    商品房出售后，物业管理又成为容易发生纠纷的领域。由于物业管理是新兴产业，管理中双方享有的权利和应履行的义务尚不明确，因业主欠交物业管理费、业主财产丢失、物业维修、维护等原因起诉到法院的案件不断出现。

  4．相邻权纠纷
  主要是在城市建设中经常发生的影响采光、通风、排水、通行等相邻权纠纷，不动产相邻方通常依据《中华人民共和国民法通则》第83条的规定主张权利，要求侵权方赔偿损失，排除妨碍。近两年来，这类案件又出现了向行政案件转化的趋势，当事人认为是由于政府行使规划管理职权时，侵害了他们的合法权益，从而诉讼要求撤销或变更政府规划。
 

 (二)律师应注意我国房地产法律规定不完善的地方
  上述的房地产纠纷的类型，在实践处理中，律师需要注意法律的不确定性，同时也要注意新颁布的法律条文的运用，因地制宜的采取合理措施，保障委托人的合法权益。
  

  1．拆迁中的法律问题
    拆迁补偿标准地方化色彩浓厚，市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单；拆迁人有权申请行政裁决和强制执行，被拆迁人处于不利地位，法律没有赋予被拆迁人强有力的救济措施；房屋拆迁时，房屋所属土地不能给予合理补偿也是目前法律规定不明确的地方。

    2．商品房购买者的“弱势群体”的地位还未得到有效纠正，法律上也欠缺相应的保护
措施
    开发商利用合同损害购房者的权益(例如商品房未交付时，开发商单方撕毁合同，设置不合理的定金没收期限，规定苛刻的滞纳金条款等r)；开发商延期交付房屋；商品房的质量标准与合同约定不符(包括使用面积、建筑面积、公摊面积。房屋结构与合同约定不符)；由于开发商的原因，购房者长期得不到产权证，等等。
 

   3．相邻权纠纷中法律规定的不明确
    产生相邻权纠纷比较多的原因是由于在城市建设中，规划部门不能严格依规划标准履行职责，或是在旧城改造中出现建筑间距不足等原因，导致了相邻采光、通风、排水等纠纷的发生。这类问题在实践中往往是以牺牲被侵权人的利益解决，因为当事人通过行政诉讼去撤销规划和建设批文、许可证的可能性不大，只好以获得一定的补偿作为最后选择。实践中这类问题层出不穷，但到目前为止，造成损失的赔偿标准法律没有明确的规定，而当事人又认为长期居住于无光照的房屋，造成精神压抑，心情不愉快，要求侵权人不仅眵{}偿经济损失，而且要赔偿精神损失。审判中，如何确定赔偿数额又是令审判人员难以处理的问题，一般情况下赔偿数额都由法官自由裁量，造成赔偿标准不统一，当事人对判央不满意。

相邻权纠纷中法律规定的不明确--贵阳经济纠纷律师

    4．对于没有办理产权变更登记的房屋买卖合同是否有效的统一认识
    最高人民法院《关于适用(合同法>若干问题的解释(一)-》出台后，实践中对这一问题基本已统一认识，《解释》第9条第l款规定：“依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这就明确了房屋买卖合同是一种债权债务关系，只要依法成立即产生法律效力，过户是转移房屋所有权应履行的手续，不影响买卖合同的效力。
 

(三)律师应高度重视房地产合同的效力
  实践中，律师对于房地产合同，应注意把握以下几个问题：    。
 

 1．产权主体有问题，合同无效
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他#有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。
  

  2．侵犯优先购买权，合同无效
    房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
  

  3．非法转让。合同无效
    主要包括转让(含买卖)下列房地产：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；②依法收回土地使用权的；③权属有争议的；④法律、行
法规规定禁止转让的其他情形。
    4．商品房买卖合同价格显失公平或合同内客有重大瑕疵的。合同无效